דף הבית#מס שבח – איך חוסכים ואיך לקבל פטור (כל מה שחשוב לדעת)
מס שבח – איך חוסכים ואיך לקבל פטור (כל מה שחשוב לדעת)
מס שבח – המס שאתה חייב להכיר אם אתה מוכר את הדירה שבבעלותך
מחירי הדיור, יודע כל מי שיש לו אוהל, הרקיעו שחקים. גם בעלי הדירות שמתכוונים למכור את הנכס שברשותם, מודעים לעובדה הזו כשהם נתקלים במושג: מס שבח. מס שבח (המכונה גם מיסוי מקרקעין, או מס שבח מקרקעין) הוא מס שיהיה עליכם לשלם במידה ואתם מוכרים נכס שבבעלותכם במחיר גבוה יותר מזה ששילמתם עליו ביום רכישתו. למעשה, משמעות המס היא שאם הדירה שקניתם שווה היום מאה אלף ש"ח יותר מאשר המחיר שלה בעבר, אתם צריכים לשלם על ההשבחה הזו. רוצים לדעת עוד על מס שבח? קודם כל, סחתיין על ההחלטה. דבר שני, אתם יכולים להמשיך לקרוא:
קביעת שיעורו של מס שבח נחשבת עניין מורכב, מאחר והמס מחושב על פי שיעורי מס משתנים ועל פי חלוקה לשני פרקי זמן שונים – לפני רפורמה שנערכה במס ואחריה. על מנת לחשב הפרש זה עליך לקבוע קודם כל מה הוא יום המכירה והרכישה: יום המכירה, במידה ואתה מוכר, או יום הרכישה, במידה ואתה קונה, נחשב, בדרך כלל, היום שבו נכתב הסכם משפטי מחייב בין המוכר לרוכש – ולאו דווקא ביום החתימה עצמו. זאת, מאחר ולעיתים כתיבת זכרון דברים נחשבת מבחינה משפטית כהתחייבות מספקת. גם תשלום מקדמה על חשבון הדירה עשוי להיחשב כיום המכירה בפועל.
לאחר שקבעת מהו יום המכירה ואת ערך הדירה העולה ממנו, מס השבח שיהיה עליך לשלם ישתנה בהתאם לתקופה בה רכשת את הדירה שאתה מוכר. זאת, מכיוון שבשנת 2001 עמד שיעור מס השבח על 25%, ואילו בשנת 2007 שונה שיעור המס ל-20% בלבד. לפיכך, אם רכשת את הדירה לפני שנת 2001, יחולק שיעור מס השבח שיהיה עליך לשלם באופן שווה בין השנים שהוא בבעלותך, כאשר עבור כל שנה יחושבו שיעורי מס השבח המתאימים. במילים אחרות: שיעור המס אינו חל רטרואקטיבית, והוא תואם לינארית את התקופה בה הייתה הדירה בבעלותך. כך למשל, אם רכשת דירה בשנת 2003, ומכרת אותה בשנת 2008, אחוז מס השבח שיהיה עליך לשלם במידה וערך הדירה עלה ביום המכירה, יעמוד על 25% לתקופה שעד שנת 2007, ועל 20% לשנים 2007-2008.
חשוב שתדע, כי בתוך 30 ימים מיום המכירה עליך להצהיר בפני רשויות המס על העסקה. במידה ולא תעשה כן – אתה עלול לספוג ריביות ואפילו קנסות.
כיצד לחסוך בתשלומי מס שבח
קיימות מספר הוצאות שייתכן והוצאת על הדירה ואשר מוכרות לצורך קיזוז ממס שבח:
כסף שהוצאת על השבחת הדירה, כגון שיפוץ, תיקונים וכדומה
סכום שהוצאת עבור פינוי של אדם שהתגורר בדירה
סכום שהוצאת על השבחה של קרקע סמוכה
אגרות שונות ששילמת עבור הדירה מיום רכישתה
שכר טירחת עורך דין
דמי תיווך (לא יותר מ-2% מהתמורה)
מס רכוש, מס רכוש עירוני, או ארנונת רכוש
היטל השבחה
דמי רישום ועמילות ששילמת
פטור ממס שבח
גם במקרה של מס שבח המדינה מאפשרת לך לקבל פטור, במידה ואתה עומד בתנאים מסויימים שנקבעו בחוק. ראשית, הפטור או במס שבח יחול רק על נכס שבנייתו הושלמה (כלומר, לא דירה הנמצאת עדיין בהליכי בנייה), ושהערך הכספי שננקב עבורו משקף את הערך הריאלי האמיתי שלו בשוק. במידה וענית על שני תנאים בסיסיים אלו תוכל לקבל פטור מלא ממס שבח (עבור מה שמכונה "דירה מזכה") אם יתקיימו התנאים הבאים:
אם הדירה שאתה מוכר שימשה למגורים במשך ארבע השנים שקדמו למכירה, והתגוררו בה לפחות 80% מהזמן, או אם רכשת ומכרת דירה תוך פחות משנתיים
אם קיבלת דירה ללא כל תמורה כספית, כגון ירושה או מתנה
אם הדירה הועברה לידיך כחלק מפרויקט פינוי-בינוי
אם הדירה שימשה כפעוטון או כמוסד ללימודי דת
במידה והיה לך הפסד עסקי או הפסד הון בשנת המס שקדמה למכירה, כגון הפסד במט"ח, אגרות חוב וכדומה, תוכל לקזז את ההפסדים ממס השבח שעליך לשלם.
שים לב: לא יהיה באפשרותך לממש את הפטור במידה ולא מכרת את מלוא זכויותך בדירה.
איך מממשים את הפטור ?
את בקשת הפטור יהיה עליך להגיש תוך 30 יום במידה ואתה נעזר בעורך דין, ותוך 50 יום במידה ואתה מצהיר באופן עצמאי.
טיפ לחייב במס שבח: במקרה ומס הכנסה לא קיבל את בקשתך לשלם מס מופחת תוכל לקבל הארכת מועד של שלושה חודשים לצורך הגשת בקשה לפטור.
