כיצד לנהל משכנתא?
מתכוונים לקחת משכנתא? אם עניתם כן, או אולי, או נראה, כדאי לכם להתייעץ עם יועץ משכנתאות שמבין בזה דבר או שניים. אבל היי, גם אנחנו מבינים בזה דבר או שניים, ולכן ריכזנו עבורכם את כל המידע הרלוונטי ללקיחת משכנתא. אז בכדי שתובילו ולא תובלו בסבך של מונחים מסורבלים, עיינו במדריך הזה לפני שאתם בוחרים משכנתא. המדריך כתוב באופן פשוט ונהיר ולגמרי לא משפטי, מה שמהווה עבורכם יתרון, אולם לצד זאת זכרו גם כי מדריך זה הינו שירות בלבד ואינו משמש מסמך משפטי מחייב. לכן, מומלץ גם להתייעץ עם גורם מוסמך לפני כל החלטה חשובה, כמו למשל בחירת משכנתא.
מה גובה המשכנתא שיש לקחת
גובה המשכנתא צריך להתחשב לא רק בעלות הדירה כי אם גם בעלויות הנוספות שמסביב לרכישת דירה. באופן גס, רצוי לסכום עלויות אלו:
- סכום הדירה – כמובן, זה הבסיס של המשכנתא
- דמי פתיחת תיק משכנתא – דמי פתיחת תיק נעים לרוב בין 0.25% ל-0.6% מסכום ההלוואה, תלוי אם מדובר בהלוואה לדיור/לא לדיור, במטבע ישראלי או מט"ח וכדומה. שימו לב שאם לקחתם משכנתא של מיליון שקלים ואתם משלמים 0.55% דמי פתיחת תיק, מדובר בחמשת אלפים וחמש מאות ש"ח. לכן כדאי להשוות תעריפונים ולהתמקח על גובה עמלה זו.
- דמי תיווך – אם הסתייעתם במתווך, מקובל לשלם בין אחוז לשלושה אחוזים דמי תיווך. שימו לב שאחוז זה נתון למיקוח, כדאי להתמקח עם המתווך, לעיתים אפשר לצאת עם דמי תיווך אפסיים שכן בעל הדירה משלם גם הוא דמי תיווך לעיתים.
- תשלום לעורך דין – לא כדאי לחסוך בסעיף זה על העסקה היקרה בחייכם. לרוב התשלום הוא חצי אחוז עד אחוז מערך הדירה (בעסקאות מורכבות מומלץ לשכור עורך דין מתמחה שקיבל המלצות שכן החיסכון בדמי הטרחה עלול לעלות לכם ביוקר*).
- תשלום שכר טרחה לעורך הדין של הקבלן – כאשר רוכשים מקבלן, מחייב אתכם לרוב הקבלן בתשלום לעורך הדין בגובה 1.5% בתוספת מע"מ.
- מס רכישה – זהו מס שמשלמים למדינה ברכישת נכס. המס נע בשיעורים של חצי אחוז עד חמישה אחוזים, תלוי בסוג הנכס ובמצבכם (אם יש לכם עוד דירה או שזו הדירה הראשונה). באתר רשות המיסים ניתן לחשב את מס הרכישה במחשבון מס רכישה
- הצמדה למדד או לדולר – לעיתים בעלי דירות מצמידים את התשלום למדד. לעיתים המחיר הוא בדולרים. רצוי שאת החיסכון שלכם לדירה תצמידו גם אתם בהתאם, בכדי שלא יהיו הפתעות מיותרות
- שיפוצים – הוצאות על שיפוצים יכולות להסתכם בעשרות אלפי שקלים, כדאי לקבל החלטה מראש אם נדרשים שיפוצים ואם כן לקבל אמדן על השיפוצים והצעות מחיר כדי לא להיות מופתעים.
- הוצאות מעבר דירה – מובילים, אחסון, צביעה וכדומה. כמה אלפי שקלים בודדים
- ריהוט ומוצרי חשמל – לרוב בין עשרים לשבעים אלף ₪. תלוי אם באתם מדירה קיימת ובכמות הריהוט ומוצרי החשמל שאתם מביאים איתכם. אנשים נוטים לזלזל בסעיף זה ואז או שמוצאים עצמם בדירה גדולה וחדשה יושבים על רצפה קרה ואוכלים מהרצפה, או שנכנסים להוצאות שלא תוכננו. כדאי להכניס עלויות אלו למשכנתא שתיקחו
- סכומים קטנים נוספים – שמאי 300 – 600 ש"ח, יפוי כח של נוטריון 200-300 ש"ח, חיבורים לגז וחשמל (אם זו דירה חדשה) 1000-2000 ש"ח
לאחר שסכמתם את כלל העלויות, הורידו מהמספר שקיבלתם את החיסכון שכבר צברתם. חיסכון זה יכול להיות במספר חסכונות שונים, וכדאי לאחד הכל ולהבין מה הסכום שעומד לרשותכם:
- מזומנים בחשבון העו"ש
- חסכונות נזילים, אגרות חוב, מקמי"ם, קרנות שונות, מניות וכדומה
- קרן השתלמות שעומדת להיפתח, סכום שעומד להתקבל (בחתונה למשל)
- דירה שאתם מוכרים בכדי לממן את קניית הדירה החדשה
הבנקים דורשים לרוב שההון העצמי (כל החסכונות שתוארו לעיל) יהיו לפחות שלושים אחוזים מערך הדירה. בנקים לא נוהגים לתת משכנתא המכסה את כל ערך הדירה.
לאחר שחישבתם את שני אלו, הגעתם לסכום של המשכנתא שאתם צריכים לקחת.
* אם אין לכם עדיין עורך דין, אני מציע בחום כי תקבלו המלצות על עורך דין ממישהו שאתם סומכים עליו ולא להסתמך על פרסומות. אני יכול כרגע להמליץ על עו"ד ניר קמחי 054-4885777 שמתמחה בעסקאות נדל"ן, ובעתיד אכניס מערכת המלצות מסודרת.
קביעת ההחזר החודשי ותקופת המשכנתא
גובה ההחזר החודשי ותקופת ההחזר תלויים זה בזה. אם נחזיר יותר כל חודש, נוכל לסיים את המשכנתא מהר יותר. כולנו רוצים לסיים עם המשכנתא מהר ככל שניתן, אך צריך להיזהר לא להכניס את עצמנו ללחץ שנתקשה לעמוד בו.
- גובה ההחזר החודשי המקובל הוא עד שליש מההכנסה החודשית נטו של שני בני הזוג. יש להיזהר מלהיות אופטימיים מדי ולהתבסס על ההכנסה הנוכחית. בתקופת משבר ההיי-טק היו משפחות רבות שאף נקלעו לקשיים בשל ירידה במשכורת שעליה ביססו את המשכנתא, ולכן מומלץ להיות זהירים ככל שניתן ולהתבסס על הכנסות ודאיות. רצוי גם לחשוב על העתיד, האם אחד מבני הזוג צפוי להוריד במשכורתו, אולי עקב הגדלת המשפחה, האם הההוצאות צפויות לגדול מסיבות כאלו ואחרות (צריך לזכור שכאשר עוברים לדירה חדשה, לעיתים יש עלויות נוספות הגדלות דוגמת ארנונה, חשבונות חשמל וכדומה).
- משך חיי המשכנתא המקובל הוא עשרים עד עשרים וחמש שנה. ניתן כמובן לקחת גם משכנתא לחמש שנים או לשלושים שנה. יש לזכור שככל שנסיים עם המשכנתא מהר יותר, כך נשלם פחות ריבית בסך הכל, שכן הריבית נצברת לאורך זמן (ריבית דריבית). מומלץ לבדוק כמה תקופות החזר שונות ואיך הן משפיעות על גובה ההחזר החודשי, ולראות אם ניתן להגיע לתקופת החזר וגובה החזר שמתאימים לכם ונראים סבירים.
פתיחת תיק משכנתא
עוד לפני שמצאם דירה, כדאי לגשת לבנק למשכנתאות ולקבל אישור ראשוני למשכנתא. אישור זה אינו מחייב אתכם, אך מהווה מסמך של הבנק שמאשר כי אתם יכולים לקבל משכנתא בגובה מסוים ובתנאים מסוימים שנקבעו. חבל למצוא דירה מקסימה ולגלות מאוחר מדי שלעולם לא תוכלו לגייס משכנתא לדירה זו.
עליכם לגשת אל הבנק עם כל המידע שיש לכם על חסכונות, גובה המשכנתא שאתם מבקשים, הדירה שאתם מחפשים וכדומה. בעזרת מידע זה , יועץ המשכנתאות בבנק יבנה עבורכם משכנתא שהוא מאמין שהבנק יכול לאשר לכם ואתם צריכים לוודא כי תספיק לכם לצרכיכם. בסופו של תהליך בדיקה, הבנק ייתן לכם מסמך הכולל את הפרטים הבאים:
- הסכום למשכנתא שאושר לכם
- תנאי המשכנתא שאושרה לכם (ריבית קבועה או משתנה, משכנתה צמודה או לא צמודה וכדומה)
- תוקף האישור – לרוב ניתן לשלושה חודשים
- תנאים לקבלת אישור סופי – מסמכים ובטחונות שנדרשים מכם על מנת לקבל את המשכנתא
מציאת דירה וסגירת משכנתא
בשלב זה אתם מכתתים רגליים בין דירות שונות, מוצאים את דירת חלומותיכם וחוזרים לבנק. רצוי מאוד, למרות שקיבלתם אישור עקרוני מבנק מסוים, לבדוק את התנאים גם בבנקים אחרים. הבנק יבקש מכם להציג בפניו מסמכים רבים בהם תעודות זהות, חוזה קנייה, נסח טאבו ועוד. כדאי לוודא אם אתם זכאים להלוואה של משרד השיכון (קראו עוד על כך בזכאות משכנתא) שתאפשר לכם הלוואה בתנאים מועדפים.
כעת עליכם להחליט על סוג המשכנתא. יש סוגים רבים של משכנתאות וחשוב להחליט על משכנתא בתנאים שמתאימים לכם. קראו עוד על ריבית משכנתא
ריבית משכנתאות
ישם סוגים רבים של ריבית משכנתאות ונושא זה נוטה להטריד את נוטל המשכנתא בשל המיגוון הרב ומורכבות הנושא. ננסה להבהיר בקצרה אלו סוגי ריבית משכנתאות קיימים ומה ההבדלים ביניהם.
ריבית משכנתאות צמודת מדד
מדד המחירים המפורסם אחת לחודש מייצג את עליית המחירים במשק.כאשר מדברים על ריבית משכנתאות צמודת מדד הכוונה למשכנתא אשר תשלומיה מוצמדים למדד. לצורך הענין אם נטלתם הלוואה של מאה אלף שקלים והמדד לאותו חודש היה אחוז אחד, הצמדה למדד תביא לכך שההלוואה שנטלתם תחושב כאילו הייתה מאה ואחד אלף שקלים. משכנתאות בריבית צמודת מדד מגיעות או בצורת ריבית קבועה או בצורת ריבית משתנה.
ריבית פריים
משכנתא בריבית פריים הינה משכנתא לא צמודת מדד. יחד עם זאת הריבית במשכנתא זו חשופה לשינויים בריבית הפריים.
ריבית פריים הינה ריבית אשר מפרסם בנק ישראל אחת לחודש. הריבית שקובע בנק ישראל משמשת נקודת ייחוס לבנקים למשכנתאות והם גובים מכם ריבית בהתבסס על ריבית פריים, למשל אם ריבית הפריים הינה 4%, בנק יכול להודיע כי הוא גובה לפי ריבית פריים מינוס חצי אחוז, כלומר 2.5%. אם לאחר זמן, תעלה ריבית הפריים של בנק ישראל לחמישה אחוזים, הריבית של הבנק תהיה 3.5% (חשוב מאוד להבין זאת, שכן הריבית על בסיס פריים של הבנקים הינה שונה מריבית הפריים של בנק ישראל ורק מתבססת עליה).
היתרון במשכנתא על בסיס שער ריבית פריים הוא שיש פחות חשיפה למדד המחירים, אך יש לזכור שבנק ישראל מעדכן את הריבית בהתאם לאינפלציה (עליית המדד) ולכן למעשה אם המדד עולה, צפוי בנק ישראל להעלות את הריביות במשק ובכלל זה את שער ריבית הפריים. עליית בנק ישראל לרוב "עוקבת" אחר עליית המדד, אך האינפלציה וריבית פריים בתיאוריה זורמות באותו כיוון.
החיסרון במשכנתא על בסיס שער ריבית פריים הוא שהריבית נחשבת גבוהה יחסית. הבנק שנותן לכם את המשכנתא לא מעוניין לספוג את עליית המדד ולכן עשוי לקבוע שער ריבית גבוה (אמנם בהסתמך על ריבית פריים, אבל גבוה באופן אובייקטיבי).
יתרון נוסף שקיים במשכנתא על בסיס ריבית פריים הוא שניתן להחזיר את ההלוואה לפני הזמן ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם (ישנן עמלות דוגמת עמלה תפעולית שהינן זניחות).
ריבית משכנתאות קבועה
זוהי משכנתא צמודת מדד אשר גובה הריבית נקבע בה במועד מתן המשכנתא ונשאר קבוע לאורך השנים. לאורך השנים ייתכן שהריבית במשק תרד ותרצו לבצע מחזור משכנתא שכן התשלום שלכם נקבע לפי שער ריבית גבוה. במקרה שכזה, לרוב תצטרכו לשלם קנס לבנק בדמות "עמלת פירעון מוקדם" שיכול להגיע לסכומים עצומים שיגרמו לכם לשקול מחדש את כדאיות מיחזור המשכנתא. הסיבה לכך היא שהבנק מתחייב על בסיס המשכנתא נתן לכם ללווים אחרים מהם הוא לקח כסף (למשל בתי השקעות שונים) והוא מחויב אף הוא בריבית גבוהה, כך שאם אתם תבקשו לשלם לפי ריבית נמוכה יותר, הוא עשוי להפסיד כסף.
ריבית משכנתאות משתנה
ריבית משכנתאות משתנה כשמה כן היא. ההחלטה מתי משתנה הריבית הינה בהתאם להסכם שלכם עם הבנק. לרוב נקבעות תחנות עדכון כל שנה, שנתיים או חמש שנים. בכדי לקבוע מה יהיה גובה הריבית העתידי, מחליטים על עוגן כלשהו שלפיו ייקבע השינוי בשער הריבית (למשל ריבית הליבור).
במשכנתאות עם ריבית משנתה ניתן לרוב להחזיר את מלוא הסכום באמצע ההלוואה ללא תשלום קנס (באמצעות מחזור משכנתאות או אם השגתם סכום גדול שעימו אתם רוצים לסגור את המשכנתא).
יתרון נוסף בריבית משכנתאות משתנה הוא שניתן לנצל תקופה בה הריבית נמוכה ולהתמודד עם עליית הריבית רק בתחנת העדכון.
החיסרון הוא שנוצרת תחושה שמשלמים ריבית נמוכה בתחילה, אך בפועל פעמים רבות הריבית עולה כבר בתחנת העדכון הראשונה וזיכרון התשלומים הנמוכים נמחה.
בנקים למשכנתאות נוטים להציע מבצעים בהם הם מכריזים על ריבית נמוכה במיוחד. במרבית המקרים, מדובר בריבית משתנה והלקוחות לא שמים לב כי אמנם הם מקבלים שנה או שנתיים ריבית נמוכה במיוחד, אבל בתחנת העדכון הראשונה קופצת הריבית ועימה התשלומים.
לרוב ממליצים על משכנתא בריבית משתנה כאשר צופים שתקבלו סכום גדול ואזי כדאי ליהנות מריבית נמוכה בתחילת ההלוואה, או כאשר הריבית במשק גבוהה וצופים כי היא תרד (ואז קובעים תחנת עדכון במועד שעד אליו צופים כי תהיה ירידה בריבית).
ריבית משכנתאות בטוחה
ריבית משכנתאות "בטוחה" מתאימה לאלו מאיתנו שלא אוהבים לקחת סיכונים. מי שרוצה לדעת בדיוק מה יהיה גובה התשלום שהוא ישלם במשך כל התקופה, ייטה לקחת משכנתא בריבית זו. הרבה אנשים מתבלבלים וחושבים שריבית קבועה היא ריבית בטוחה. בפועל משכנתה בריבית קבועה הינה משכנתא צמודת מדד ולכן הריבית קבועה אך המדד יכול לנסוק.
כאשר אומרים ריבית בטוחה מתכוונים לריבית קבועה שאינה צמודה וכמובן אינה משתנה. זוהי ריבית לשונאי סיכון אבסולוטיים, אשר ייהנו מהידיעה שהסכום שסגרו עם הפקיד הוא הסכום המדויק שישלמו כל חי המשכנתא, לא משנה אם המדד יעלה, הריבית במשק תגדל או כל שינוי אחר רלוונטי.
החיסרון בריבית זו, הוא שלרוב לא ניתן לצאת באמצע המשכנתא (להחזיר את ההלוואה) וכן לא נהנים מירידות בגובה הריבית. הבנקים נוטים לתמחר ריבית זו גבוה יחסית בשל חוסר היכולת שלהם לעדכן אותה במשך הזמן.
קיימות ריביות נוספות דוגמת ריבית ליבור, ריבית צמודת מט"ח ועוד.
למידע נוסף ומורחב בנושא ריבית משכנתאות, קראו המאמר ריבית משכנתא
גלו איזו משכנתא הכי טובה אתם יכולים להשיג, מלאו טופס באתר ותוכלו פעמים רבות להשיג תנאים טובים יותר שכן האתר מתווך בינכם לכמה בנקים למשכנתאות ויוצר כך תחרות. מלאו פרטיכם כעת
