בשנים האחרונות, גוברת התופעה של רכישת נדל"ן בישראל על ידי תושבי חוץ ואזרחים זרים. לרוב, הדירות המבוקשות הינם בטווח מחירים גבוה יותר מאשר הממוצע בישראל וזאת מכיוון שהאמצעים הכספיים שעומדים לרשות הרוכשים הם גדולים יותר. כל זאת תורם מצד אחד לעליות במחירי הנדל"ן בישראל (גם אם לא מהווה את הגורם המשמעותי ביותר לכך) ומצד שני מפתח את ההיצע הקיים של דירות יוקרה בישראל.
כיצד מממנים תושבי חוץ רכישת דיור בישראל?
הבנקים המסחריים בישראל נוטים לקבל בברכה את התושבים הזרים שמעוניינים לקחת משכנתא וזאת בגלל שמדובר לרוב באנשים עם הון עצמי משמעותי. יש לציין גם, כי במקרים רבים, הלווים הפוטנציאליים אינם בקיאים ברזי הבירוקרטיה בישראל ואינם נמצאים בעמדה נוחה להתמקחות מול הבנקים מפאת חוסר ידע. עובדה זו היא נוחה לבנקים ומפצה על העובדה שאין להם יכולת לבדוק את היסטוריית האשראי שלהם בדומה ללקוחות מישראל.
כיצד לוקחים משכנתא כתושב חוץ?
הלוואת דיור לתושבים זרים היא דומה מבחינת התהליך לאזרחים ישראליים שלוקחים משכנתא. בשלב הראשון, הלווה הפוטנציאלי מגיע לבנק או פונה אליו בבקשה לקבלת אישור עקרוני למשכנתא. מומלץ מאד לפנות למספר בנקים שונים ולהשוות בין ההצעות השונות מבחינת ריבית, עמלות ופריסת המשכנתא. מכיוון שמדובר בתושב חוץ, הבנקים ירצו לקבל כמה שיותר פרטים על מקורות ההכנסה שלו, דו"חות מס שונים מרשויות ממשלתיות ופירוט על נכסים קיימים.
במידה והאישור העקרוני מתקבל, ישנו צורך לטפל בכל העניינים הבירוקרטיים האחרים, כגון שעבוד הדירה לטובת הבנק, חתימה על חוזה המשכנתא, ביקור ברשם המשכונות ועוד.
האפשרויות המשתלמות של משכנתא לתושבי חוץ
האפיק האטרקטיבי ביותר במקרה זה הוא הלוואת משכנתא צמודה למט"ח וריבית ליבור. החזרי המשכנתא החודשיים והחוב הכולל של הלווים לבנק תלוי ישירות בשער החליפין של השקל מול מטבע זר ספציפי (דולר, אירו, ליש"ט ועוד). לדוגמא, במידה והשקל נחלש מול הדולר האמריקאי באחוז אחד בעקבות נתונים אופטימיים של תעסוקה בארה"ב, חוב המשכנתא הכולל בשקלים יגדל באותו השיעור בדיוק.
מכיוון ששינויים חדים בשערי החליפין הם אינם נדירים בשוק המט"ח, לא קשה לראות כי המסלול הוא מסוכן מאד עבור לווים שהכנסתם העיקרית היא בשקלים. כל תזוזה משמעותית לרעת נוטל המשכנתא יכולה להוביל להתייקרות משמעותית בעלויות ואף פשיטת רגל. לווים אשר מקבלים את ההכנסה שלהם במטבע זר, לעומת זאת, אינם תלויים כלל בשער החליפין ולכן יכולים למצוא את המסלול הזה כאטרקטיבי למדי.
הריבית על ההלוואה באפיק משכנתא זה צמודה לריבית הליבור הבין בנקאית, כאשר העדכון בבנק מרכנתיל נעשה בנקודות ספציפיות עם מרווח של שלושה חודשים עד חמש שנים (בהתאם להעדפות הלקוח והסיכום מול הבנק). כל נקודת עדכון היא הזדמנות מבחינת הלווה לפרוע את ההלוואה בצורה מוקדמת או לבצע מחזור משכנתא ללא תשלום קנס יציאה.
נקודה נוספת שיש לציין, היא כי המסלול נכלל בתוך ההגבלה של בנק ישראל לגבי הלוואות עם ריבית משתנה. לפיכך, הסכום המקסימאלי שבו ניתן ליטול הלוואה הוא שליש מגובה המשכנתא בלבד.
אנו במרכז הישראלי לצרכנות פיננסית, שמנו לנו למטרה לתת מידע אקטואלי ורלוונטי לגבי התמורות שמתרחשות בענף המשכנתאות בישראל. מכיוון שההחלטה על נטילת משכנתא כרוכה בהשקעה כספית גדולה והאפשרויות הקיימות כיום בענף הן מגוונות ומורכבות, ישנה חשיבות לקבל את האינפורמציה המרבית טרם קבלת ההחלטה הסופית. פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ משכנתא מקצועי.
