רבים תוהים כיצד יתכן שבכל חודש הם משלמים החזר משכנתא, אבל אחרי מספר שנים הסכום של הקרן מתגלה כגבוה יותר מאשר במועד התשלום הראשון. הסיבה לכך היא, כאמור החישוב על פי נוסחת שפיצר, שבבסיסה עומדים מרבית המשכנתאות הנלקחות בישראל. על פי לוח סילוקין  שפיצר תשלמו החזר משכנתא חודשי קבוע וצמוד למדד לכל אורך חיי המשכנתא שלכם. הריבית תהיה גבוהה יותר בתחילת המשכנתא ועד להחזר כמחצית ממנה. לאחר מכן התשלומים בגין הריבית (לינק ריבית משכנתא) ישתוו לתשלומים שלהמשכנתא עצמה. על פי טבלת שפיצר מנקודה זו אחוז ההחזר בגין המשכנתא יגדל ואחוז הריבית יקטן. במילים אחרות, על פי נוסחת שפיצר עד מחצית חיי המשכנתא תשלמו יותר על חשבון הריבית ורק אחר כך תשלמו יותר על חשבון המשכנתא עצמה.

במחצית חיי המשכנתא היחס בין החזר הריבית להחזר הקרן, כאמור, משתווה. ניקח לדוגמה הלוואה של 200 אלף שקלים שנלקחה ל-25 שנה בריבית של 5%, ההחזר החודשי הקבוע הוא 1610 שקלים. בחודש הראשון הריבית תהיה 72% מההחזר והקרן רק 28%. לאחר 12 שנה היחס בין הקרן לריבית בהחזר החודשי יישתווה (לא כולל הצמדה למדד שעלולה להשפיע על הריבית). בשנה ה-24 למשכנתא שיעור הריבית שיהיה עליכם לשלם יהיה קטן ויעמוד על 5% בלבד וההחזר על הקרן יעמוד על 95% מההחזר החודשי למשך שנת המשכנתא האחרונה.