רכישת דירה למגורים היא צעד משמעותי בחיים, זו החלטה פיננסית חשובה המשפיעה על איכות החיים במשך תקופה ארוכה. לפני שממהרים להתחייב לקבלן או לאדם פרטי חשוב לקבל אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, כך ניתן לדעת מהו הסכום שהבנק מאשר ובאיזה תנאים. כאשר זקוקים למשכנתא בסכום של 400,000 ₪ חשוב לערוך תוכנית פיננסית המותאמת למאפייניו של הלווה. כך ניתן לסייע לו לבחור מסלולי משכנתא שונים לפי יכולת ההחזר שלו מסך ההכנסה הפנויה, ולפי תכנון עתידי הכולל שינויים צפויים בחיים וסיכונים שונים.
כדאי לדעת כי תמהיל משכנתא קובע למעשה את ההחזר החודשי והסכום הסופי שיש להחזיר לבנק. לכל לווה יש מאפיינים שונים לכן חשוב להתאים עבורו במקצועיות את התמהיל ולקבל החלטה נכונה ושקולה איזה מסלולים לקחת, לכמה זמן, וכיצד לחלק את סכום ההלוואה בין המסלולים הנבחרים. ישנם מסלולי משכנתא בריבית קבועה או משננה ומסלולים צמודים או לא צמודים למדד המחירים לצרכן או למדד אחר.
הבנקים מציעים כ-30 מסלולי משכנתא שונים, כמו כן ישנן מגבלות של בנק ישראל, למשל מגבלת השליש ומגבלת גובה ההחזר החודשי מסך ההכנסה הפנוי של הלווה. למעשה, הבנק לא יכול לאשר הלוואה בסכום של 400,000 ₪ אם אין ללווה יכולת החזר מתאימה, כמו כן חשוב לדעת כי רוכשי דירה ראשונה יכולים לקבל משכנתא בסכום של 400,000 ₪ כל עוד יש להם לפחות 25% הון עצמי לרכישת הנכס. כלומר, אם זוג צעיר מעוניין לרכוש דירה בשווי 650,000 ₪ והוא זקוק למשכנתא בגובה 400,000 ₪ עליו להוכיח כי ברשותו הון אישי של 250,000 ₪, מעל 25% משווי הנכס.
בדיקת תרחישים שונים
כדי לבחור תמהיל משכנתא בסכום של 400,000 ₪ חשוב לבדוק תרחישים שונים כדי לבדוק כיצד בחירת מסלולים משפיעה על ההחזר החודשי והסכום הכללי שיש להחזיר לבנק. כמו כן, בדיקת תרחישים אפשריים מאפשרת ללווה לבדוק מה יקרה אם וכאשר הריבית במשק תעלה, מה יקרה אם תהיה אינפלציה גבוהה וכדומה.
הכלל המנחה הוא לבחור מסלולים בריבית משתנה כאשר הריבית במשק נמוכה, מצב המשקף את המציאות הנוכחית בשנת 2018 מאחר והריבית נמצאת בשפל חסר תקדים ועומדת על 0.1% בלבד. עם זאת, בכל רגע הבנק ישראל יכול להחליט להעלות את הריבית ובמידה ולוקחים חלק עיקרי במשכנתא, עד 33% לפי מגבלות בנק ישראל, במסלול ריבית פריים, הרי ההחזר החודשי יושפע מיידית ויתייקר.
כמו כן, במצב בו יש אינפלציה נמוכה, כפי ששנת 2018 התחילה ובהמשך לשנים הקודמות, מומלץ במקרים מסוימים לבחור בתמהיל המשכנתא מסלולים צמודים למדד כדי להוזיל את הריביות. מי שחושש מעליית ריביות ומאינפלציה גבוהה יכול למזער סיכונים ולבחור מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד המחירים לצרכן. מסלול זה מבטיח שקט נפשי והחזר חודשי קבוע לאורך תקופת ההלוואה. עם זאת, למסלול זה יש גם חסרונות מאחר והריבית יקרה ובמידה ורוצים לפרוע את המסלול לפני הזמן יש לשלם עמלת היוון, העמלה היקרה ביותר בין עמלות הפירעון המוקדם.
חישוב ההחזר החודשי הצפוי
את תמהיל המשכנתא בונים לפי יכולת ההחזר של הלווה, במידה וזקוקים למשכנתא בסכום של 400,000 ש"ח ניתן לבחור תמהילי משכנתא מומלצים שונים. ראוי לציין כי תמהיל המשכנתא המומלצים שאנו מציגים בפניכם כאן באתר מובאים לצרכי עיון בלבד והם אינם מהווים חלופה לייעוץ מקצועי הניתן על ידי יועץ משכנתאות מנוסה.
ישנם לווים בעלי יכולת החזר גבוהה, נניח מעל 3,000 ₪, עבורם ניתן לתכנן תמהיל משכנתא לתקופה קצרה יחסית. ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר כך ניתן להתמקח טוב יותר עם הבנק על גובה הריביות בכל מסלול וגם סכום ההחזר הסופי יקטן. אם לוקחים משכנתא בסכום של 400,000 ₪ בשיעור מימון גבוה והלווה בעל יכולת החזר נמוכה, נניח כ-1,700 ₪ בחודש, הריביות במסלולים השונים יהיו יקרות יותר מאחר ויש להתחייב להלוואה ארוכה לתקופה של 25 שנה ועד 30 שנה.
לכן, אין לוותר על יועץ משכנתאות, הוא יכול לסייע ללווה לחסוך עשרות אלפי שקלים, ולבחור במסלולים זולים המתאימים ליכולת ההחזר החודשית על פי תכנון פיננסי מתקדם. תכנון פיננסי נחוץ כדי לקבוע מהי יכולת ההחזר של הלווה וכדי להעריך סיכונים שונים על מנת לקבל החלטה איזה מסלולים לכלול בתמהיל המשכנתא, וכיצד ולכמה זמן לפרוס את תשלומי ההחזר.
רגע לפני שאנו צוללים לדוגמאות של תמהילי משכנתא מומלצים לסכום של 400,000 ₪ בשנת 2018, חשוב להדגיש כי אם סך ההכנסה שלכם נמוך מ-6,000 בחודש, יתכן וכדאי לכם לוותר על רכישת הדירה מאחר וההחזר החודשי הממוצע יהיה כ-2,100 ₪ בחודש. חלק מהבנקים יסרבו לאשר לכם משכנתא אם ההכנסה שלכם נמוכה מ-6,000 ₪ מאחר ותתקשו לעמוד בהחזר שנתי של 2,100 שח בחודש לתקופה של שנים ארוכות, זהו סיכון רב עבור הבנק וגם עבורכם.
תמהיל מומלץ ראשון למשכנתא בסכום של 400,000 ₪ בשנת 2018
התמהיל הראשון המומלץ עשוי להתאם ללווים רבים המעוניינים בהחזר חודשי נמוך ככל הניתן בתחילת תקופת ההלוואה, זהו תמהיל קלאסי שרוב יועצי המשכנתא מציגים בפני הלווים בפגישה הראשונה. תמהיל זה מורכב משלושה מסלולים:
- מסלול פריים בסכום של 132,000 ₪ לתקופה של 25 שנה, הריבית הממוצעת שניתן לקבל היא בטווח של 0.7-1.2%.
- מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד בסכום של 132,000 ₪ לתקופה של 25 שנה, הריבית הממוצעת היא בטווח 1.3-2.2%.
- מסלול בריבית קבועה צמודת מדד בסכום של 136,000 ₪ לתקופה של 25 שנה, הריבית הממוצעת במסלול זה היא 1.75-3.2%.
מסלול פריים נחשב לאחד האטרקטיביים ביותר ולכוכב המוביל בשנים האחרונות בגלל הריבית האטרקטיבית. ניתן לפרוע בקלות ובכל עת את המסלול, ללא עמלת היוון יקרה, ההחזר החודשי אינו מושפע משינויים במדד המחירים לצרכן, יתרון חשוב. עם זאת, למסלול פריים יש גם חסרונות מאחר והוא משתנה מדי חודש בהתאם לשינויי הריבית לפי בנק ישראל. כיום, נכון לתחילת שנת 2018, הריבית עדיין נמצאת בשפל חסר תקדים ושיעורה הוא 0.1% בלבד, לכן כדאי לבחור במסלול פריים בתמהיל המשכנתא שלכם, ובהתאם למאפיינים שלכם יש להחליט האם לקחת את המקסימום האפשרי במסלול זה, כלומר שליש מההלוואה בהתאם למגבלות עליהן החליט בנק ישראל.
מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד נחשב לאחד המומלצים נכון לשנת 2018, במסלול זה הריבית יחסית נמוכה, ניתן פרוע את המסלול אחת לחמש שנים בנקודת היציאה ללא קנסות, ויש אפשרות לפרוע את המסלול לפני נקודת היציאה ללא עמלת פירעון גבוהה. החסרונות של מסלול זה הם ההצמדה למדד, כלומר ההחזר החודשי עשוי להשתנות בהתאם לשינויים במדד. כמו כן, הריבית משתנה אחת לחמש שנים ובנקודת היציאה הריבית עלולה להיות גבוהה יותר ויש לכך השפעה ישירה ומשמעותית על גובה החזר החודשי בעתיד הלא רחוק.
מסלול בריבית קבועה צמודת מדד מעניק ללווה ראש שקט, הוא יודע מראש מהו ההחזר החודשי בכל חודש לאורך כל תקופה ההלוואה, ומעשה ממזערים סיכונים. עם זאת, הריבית במסלול זה יחסית יקרה וגבוהה יותר בהשוואה למסלולי משכנתא אחרים. כמו כן, כאשר רוצים לפרוע מסלול זה יש לשלם עמלת פירעון מוקדם יחסית גבוהה בגלל עמלת ההיוון.
תמהיל מומלץ שני למשכנתא בסכום של 400,000 ₪ בשנת 2018
מי שאינו אוהב לקחת סיכונים ומעדיף יציבות בחייו יכול לבחור תמהיל משכנתא בטוח יחסית. תמהיל זה מבטיח החזר חודשי יציב יחסית לאורך כל תקופת ההלוואה. התמהיל השני המומלץ למשכנתא בסכום 400,000 ₪ לשנת 2018 מורכב משני מסלולים שונים לפי החלוקה הבאה:
- מסלול פריים בסכום של 80,000 ₪ לתקופה של 25-30 שנה, הריבית הממוצעת שניתן לקבל היא בטווח של 0.7-1.15%.
- מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד בסכום של 320,000 ₪ לתקופה של 25 שנה, הריבית הממוצעת במסלול זה היא 3.1-5.4%.
כאמור, זהו מסלול המתאים רק למי שאינו אוהב לקחת סיכונים בחייו. מסלול בריבית קבועה לא צמודה יקר בהשוואה למסלולים אחרים, אך עדיין זהו תמהיל מומלץ שעשוי להתאים ללווים רבים. ההחזר החודשי הצפוי לפי לוח סילוקין שפיצר הולך ופוחת עם השנים, בהתאם לשינויים בריבית בנק ישראל.
תמהיל מומלץ שלישי למשכנתא בסכום של 400,000 ₪ בשנת 2018
תמהיל זה מתאים ללווים המחפשים מסלול יחסית בטוח וחסכוני, זהו תמהיל מומלץ רק לבעלי יכולת החזר גבוהה המעוניינים להפחית מהקרן כבר מההתחלה. לפי תמהיל זה ההחזר החודשי יהיה כ-3,100 ₪, כלומר רק אם יש לכם הכנסה חודשית מעל 9,000 ₪ נטו תוכלו לקבל אישור לתמהיל זה מהבנק.
- מסלול פריים בסכום של 132,000 ₪ לתקופה של 20 שנה, הריבית הממוצעת שניתן לקבל היא בטווח של 0.7-1.15%.
- מסלול בריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד בסכום של 80,000 ₪ לתקופה של 15 שנה, הריבית הממוצעת היא בטווח 1.3-2.2%.
- מסלול בריבית קבועה לא צמודה למדד בסכום של 188,000 ₪ לתקופה של 12 שנה, הריבית הממוצעת במסלול זה היא 1.3-2.8%.
זהו מסלול יחסית נוח שמותאם בעיקר לבעלי הכנסה גבוהה ויכולת החזר מעל 3,000 ₪. במסלול זה תחזירו פחות כסף לבנק ותפרעו את המשכנתא בתקופה יחסית קצרה בהשוואה לתמהילי משכנתא אחרים.
תכנון פיננסי ובחירת מסלולים בתמהיל משכנתא
כפי ששמתם לב ניתן להרכיב את תמהיל המשכנתא בסכום של 400,000 ₪ בדרכים שונים ובעזרת מסלולים מגוונים. לכל בחירה יש משמעות פיננסית שונה עבורכם, הן מבחינת גובה ההחזר החודשי והן מבחינת סיכונים וכמובן יתרונות שונים. תמהיל משכנתא מומלץ אחד עשוי להתאים ללווה מסוים בעוד תמהיל אחר לא יהיה מומלץ עבורו. לכן, אין למהר ולקחת החלטות, חשוב לקבל ייעוץ מקצועי ולהבין את ההשלכות של כל מסלול וכל בחירת תמהיל.
באמצעות תכנון פיננסי מקצועי ניתן להתאים ללווה את תמהיל המשכנתא הנכון והמתאים ביותר עבורו, לפי פרמטרים שונים כמו שיעור המימון הנדרש לרכישת הדירה, הכנסה פנויה נטו, תכנון עתידי להרחבת המשפחה, צפי הכנסות עתידי, לרבות משכורת גבוהה יותר ועוד.
צוות המומחים של המרכז לצרכנות פיננסית מסייע מדי שנה ללווים רבים להרכיב תמהיל משכנתא מותאם אישית ולבחור במסלולים המתאימים עבורם. נשמח לסייע גם לכם בנושא חשוב זה. השאירו פרטים באתר ואנו נחזור אליכם בהקדם האפשרי, וזאת ללא כל עלות או התחייבות מצדכם. מלאו את הטופס באתר ואנו נסייע לכם לקבל החלטה נכונה ושקולה, ולהגשים חלום ולרכוש דירה למגורים.
