בחירת תמהיל משכנתא מחייבת ידע וניסיון רב, יש להתאים את מסלולי ההלוואה ליכולת ההחזר של הלווה ולמאפייניו הייחודיים. למרות שרבים חושבים כי ניתן להסתפק בבחירת שלושה מסלולים הנחשבים לפופולריים ביותר בקרב הלווים, למעשה בחירת תמהיל משכנתא מגוון יותר עשויה להוביל להוזלה משמעותית של ההלוואה ולשיפור תנאים.
כאשר זקוקים למשכנתא בסכום של 1,000,000 ₪ חשוב להדגיש כי זהו סכום גבוה, לכן הלוואה זו מתאימה מראש לבעלי יכולת החזר גדולה. יש לתכנן היטב את המשכנתא כדי למזער סיכונים וחשיפה לשינויים בריבית ומבדד המחירים לצרכן, וכדאי לשלב בתמהיל מסלולים שניתן לפרוע לפני הזמן במידה וחל שינוי במצבו הפיננסי של הלווה או אם הריבית במשק עולה באופן משמעותי.
תמהיל בסיסי למשכנתא של 1,000,000 ₪
התמהיל הבסיסי למשכנתא בסכום של 1 מיליון ₪ מורכב מ-3 מסלולים נפוצים ופופולריים:
- שליש במסלול משכנתא בריבית פריים
- שליש במסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד
- שליש במסלול משכנתא בריבית משתנה כל 5 שנים
תמהיל זה מחייב לפרוס את תשלומי ההחזר של המשכנתא לתקופה של 25 עד 30 שנה, בהתאם ליכולת ההחזר של הלווה. במידה ובוחרים בתמהיל זה ההחזר החודשי ההתחלתי צפוי להיות כ-4,850 ₪, והסכום הכללי שישולם לבנק הוא 1,495,000 ₪. למעשה, הסכום יהיה גבוה יותר מאחר ובמהלך 25 שנה הצפי הוא כי הריבית תהיה יקרה יותר ויש גם לחשב שינויים במדד המחירים לצרכן. לכן, ניתן לקחת תמהיל זה לתקופה של 30 שנה וכך ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר.
כמה משלמים על משכנתא של 1,000,000?
סכום המשכנתא משתנה על פי בחירת המסלולים בתמהיל ההלוואה ובהתאם לשינויים בריבית הנהוגה במשק ושינויים במדדים השונים, לרבות מדד המחירים לצרכן. אם בוחרים בתמהיל הבסיסי המורכב משלושה מסלולים נפוצים לסביבת ריבית נמוכה, הסכום הסופי שהלווה יחזיר לבנק יגיע לכמעט 1.5 מיליון ₪.
לעומת זאת, אם בוחרים תמהיל משכנתא מגוון יותר הכולל 4 מסלולים – שליש במסלול פריים, שליש בריבית קבועה לא צמודה ויתרת הסכום תפוצל בין שני מסלולים נוספים, ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה ומסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה, ניתן לחסוך כ-160,000 ₪ בסכום הסופי שמחזירים לבנק. גם ההחזר החודשי ההתחלתי בתמהיל המשכנתא המומלץ השני זול יותר, אך יחסית זניח מאחר וההפרש הוא עשרות שקלים בלבד. עם זאת, בתמהיל השני המומלץ נלקחו מסלולים שקל לפרוע, ללא עמלת היוון גבוהה וללא קנסות מיותרים. לכן, קל וחסכוני יותר לפרוע את המשכנתא לפני מועד סיום ההלוואה, ואפשר גם למחזר אותה בקלות.
כמה יהיה התשלום החודשי על משכנתא של 1,000,000 ₪?
התשלום החודשי על משכנתא של 1,000,000 ₪ משתנה לפי משך תקופת ההלוואה, לוח סילוקין ובחירת המסלולים בתמהיל המשכנתא. בתמהיל הבסיסי הכולל 3 מסלולי משכנתא פופולריים לתקופה של 25 שנה, ההחזר החודשי ההתחלתי הוא כ-4,850 ₪ בעוד לפי התמהיל השני המומלץ ההחזר החודשי ההתחלתי צפוי להיות כ-4,750 ₪.
במידה ופורסים את תשלומי ההחזר למקסימום האפשרי, כלומר ל-30 שנה, ההחזר החודשי יוזל בכמה מאות שקלים, אך הסכום הסופי שמחזירים לבנק יהיה גבוה יותר.
לבעלי יכולת החזר גבוהה כדאי לבדוק אפשרות לבחור מסלולים מעט שונים בתמהיל המשכנתא, כך הם יכולים לחסוך משמעותית בסכום הכללי שעליהם להשיב לבנק. במקרים מסוימים אפשר לחסוך כ-150,000 ₪ בסכום הכללי אם מרכיבים את תמהיל המשכנתא מהמסלולים הבאים: שליש במסלול פריים לתקופה של 30 שנה, כשליש במסלול ריבית משתנה כל חמש שנים לא צמודה, כ-200,000 ₪ במסלול ריבית קבועה לא צמודה והיתרה במסלול ריבית קבועה צמודה למדד.
הבדלים משמעותיים
לכל מסלול משכנתא יש מאפיינים ייחודיים, ההבדלים בין המסלולים השונים משמעותיים, לא רק מבחינת הריבית. הכלל המנחה את יועצי המשכנתאות הוא להציע ללווים הזקוקים למשכנתא גדולה לתקופה ארוכה לבחור מסלולים לא צמודים למדד, למרות שעל פניו מסלולים אלה נראים יקרים יותר. למעשה, מי שיכול לקצר את משך המשכנתא מרוויח מכך מאחר ובאפשרותו לקבל בבנק ריביות נמוכות יותר ולבחור מסלולים שקל לפרוע ושפחות מושפעים משינויים במדד ובריבית, כלומר הוא לוקח פחות סיכונים.
עם זאת, משכנתא בגובה 1,000,000 ₪ נחשבת כיום לגבוהה, ולרוב רק בעלי יכולת החזר גבוהה יוכלו לקבל אישור מהבנק להלוואה זו. חשוב לזכור כי יש מגבלות של בנק ישראל כמו מגבלת השליש ומגבלת ההון האישי, לכן כדי לקבל הלוואה לרכישת דירה בסכום של מיליון ₪ יש לגייס הון אישי בשיעור של לפחות 25% משווי הדירה, כאשר משקיעים צריכים לגייס לפחות 50% הון אישי.
בשנים האחרונות עם תחילת פרויקט מחיר למשתכן גברה הדרישה בקרב חסרי דירות הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן למשכנתאות במימון גבוה, לעתים בסכום של 1,000,000 ₪. הזוכים בתוכנית מחיר למשתכן יכולים כיום לקבל מימון גבוה לאחר הסדרת הנושא בין משרד האוצר, המפקחת על הבנקים וראשי מערכת הבנקאות. עם זאת, עליהם לבנות תמהיל משכנתא המותאם ליכולת ההחזר שלהם כדי להימנע מסיבוכים כמו אי יכולת לשלם בזמן את ההחזר החודשי של המשכנתא, וחשוב לבחור תמהיל שקל יחסית לפרוע.
ייעוץ מקצועי
בניית תמהיל משכנתא אינה דבר של מה בכך, לכל לווה יש להתאים את התמהיל באופן אישי ומדויק. לכן, אין להסתמך על תמהילי המשכנתא המומלצים שהובאו כאן בעיקר לצורך עיון ולמידה. מומלץ לפנות ליועץ משכנתאות שאינו משרת את האינטרסים של הבנק כדי לקבל ייעוץ אובייקטיבי, לאחר תכנון פיננסי ואפיון יכולת ההחזר של הלווה.
בעזרת היועצים המנוסים של פורטל מידע תוכלו גם אתם להרכיב תמהיל משכנתא לסכום של 1,000,000 ₪, כך תוכלו להגשים חלום ולרכוש דירת מגורים, וליהנות ממשכנתא המותאמת ליכולת ההחזר שלכם. השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם עם הצעה אטרקטיבית, ללא עלות או התחייבות מצדכם.
