ישראלים רבים משתתפים בהגרלות מחיר למשתכן, ורבים אינם מודעים לכך שעליהם לקבל החלטה מהירה ולבחור דירה תוך 45 דקות בלבד, בכנס אליו הם הוזמנו לאחר הזכייה. לכן, חשוב לדעת כי לאחר קבלת מייל רשמי על זכייה בהגרלות מחיר למשתכן, היזם בדרך כלל מזמין את הזוכים כשבועיים לאחר פרסום תוצאות ההגרלה, לעתים ההזמנה לכנס תגיע בשלב מאוחר יותר. בכנס מקבל כל זוכה כ-45 דקות בלבד לבחור דירה, ובמקום יש לחתום על חוזה לקניית הדירה.
זהו תהליך מהיר שמפתיע רבים מהזוכים, וזהו מתכון בטוח לטעויות העלולות לעלות הרבה כסף לזוכים. למעשה, רבים מהזוכים שמגיעים לכנס המכירה המאורגן על ידי היזם, לא מודעים לכך שעליהם לקבל אישור עקרוני למשכנתא, והם מסונוורים מזכייתם וממהרים לחתום על חוזה מכר מחייב, כאשר ביטול החוזה כרוך בקנסות כבדים.
תהליך נכון ללקיחת משכנתא במחיר למשתכן
תהליך לקיחת משכנתא במחיר למשתכן דומה לתהליך הרגיל לנטילת הלוואה מהבנק לצורך רכישת דירת מגורים. יחד עם זאת, יש גם הבדלים משמעותיים בין משכנתא רגילה למשכנתא המיועדת לזוכים בהגרלות מחיר למשתכן כמו אחוזי המימון, הון אישי ועוד.
התהליך ללקיחת משכנתא מבוסס על כמה שלבים עיקריים:
- קבלת אישור עקרוני למשכנתא – בשלב הראשון, וטרם הזימון לכנס הזוכים המאורגן על ידי היזם, מומלץ ללכת לבנק כדי להוציא אישור עקרוני למשכנתא. אין לוותר על קבלת אישור עקרוני למשכנתא מאחד הבנקים אחרת לוקחים סיכון רב ועלולים להתחייב לקניית הדירה בכנס הזוכים, ולגלות במועד מאוחר יותר כי לא מצליחים לקבל הלוואה לרכישת הנכס.
- קבלת אישור סופי מהבנק – לאחר הכנס וכל עוד קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, תוכלו לממש את זכייתכם ולבחור בכנס הזוכים את הדירה המתאימה לכם. כעת, עליכם לשוב פעם נוספת לבנק, אפשר ללכת גם לבנקים אחרים, כדי לקבל אישור סופי למשכנתא. בשלב זה בונים את תמהיל המשכנתא המורכב מכמה מסלולים כדי לפזר סיכונים ולשפר תנאים.
- מו"מ לשיפור תנאים וריביות – חשוב לנהל מו"מ מול הבנק במטרה לשפר את תנאי המשכנתא. לכן, כדאי לערוך סקר שוק בין בנקים, להשוות הצעות, ומומלץ להיעזר ביועצי משכנתא מנוסים. עליכם לזכור כי כל הפחתה מזערית בריבית ההלוואה משפיעה באופן משמעותי על הסכום הסופי שתחזירו לבנק.
- חתימה על החוזה מול הבנק – לאחר מקצה שיפורים עליכם לחתום על חוזה ההלוואה, זהו שלב הכרחי בדרך למימוש החלום שלכם לגור בדירה חדשה מקבלן.
- הליך ביורוקרטי (בטחונות) – זכאי תוכנית מחיר למשתכן זוכים לתנאים מועדפים בהשוואה ללוקחי משכנתא אחרים, הזכאים נדרשים לגייס הון אישי בשיעור 10% בלבד (עד 100,000 ₪), לעומת לפחות 25% הון אישי כפי שנדרש בדרך הרגילה. בשלב זה הבנק דואג להבטיח את כספו באמצעות שעבוד הנכס, ויש לא מעט טפסים שיש לחתום עליהם.
- קבלת הכסף – בשלב האחרון, הבנק מעביר את סכום ההלוואה בהתאם למועדי התשלום שנקבעו מול היזם, בדרך כלל לפי פנקס התשלומים.
משכנתא בתנאים מועדפים
המדינה ובנק ישראל החליטו להיענות לדרישת הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן ולאפשר להם לגייס הון עצמי נמוך מהמקובל. זוג צעיר הרוכש דירה ראשונה בשוק החופשי חייב לגייס הון עצמי בגובה 25% לפחות מסכום ההלוואה, בעוד הזוכים בתוכנית למשתכן נדרשים לגייס רק 10% מהסכום או עד 100,000 ₪.
בפועל, הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן מקבלים מימון בשיעור 90% משווי הדירה, ובהתאם למיקום הנכס הם זכאים לקבל גם מענק בשווי 40,000 עד 60,000 ₪.
עם זאת, חשוב לזכור כי הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן רוכשים בדרך כלל דירה על הנייר, לכן עליהם להמתין מספר שנים עד השלמת עבודות הבנייה. יש מקרים בהם ההגרלה מסתיימת והזוכים כבר הוזמנו לכנס כדי לבחור דירות, כאשר בפועל היזם טרם קיבל היתרי בנייה והוא אפילו לא התחיל לעבוד באתר. לכן, עד קבלת הנכס יש לבחון את ההוצאות החודשיות כיוון שלאחר לקיחת משכנתא צריך להתחיל להחזיר את ההלוואה ולעמוד בנטל תשלומי ההחזר החודשיים, ובנוסף יש לשלם שכירות, ובדרך כלל יש הוצאות נלוות המתווספות לעלות הסופית של הדירה, למשל ההצמדה למדד תשומות הבנייה.
זו אחת הסיבות מדוע אין לוותר על ייעוץ מקצועי בחברה המתמחה בשירותי ייעוץ משכנתאות. הייעוץ מונע מהזוכים לעשות טעויות העלולות להתגלות בהמשך כהרות אסון, כמו כן בעזרת יועץ משכנתא מנוסה קל יותר לנהל משא ומתן יעיל ואפקטיבי מול הבנקים במטרה לשפר תנאים. יש מקרים, בהם יועץ המשכנתא ימליץ לזוכים במחיר למשתכן לקחת משכנתא עם תקופת חסד (גרייס) כדי לדחות את תשלומי ההחזר לתקופה מסוימת.
היועץ המנוסה בונה תמהיל משכנתא מותאם אישית, לאחר תכנון פיננסי, סקר שוק מקיף בין כל הבנקים, אפיון יכולת ההחזר של הלווה, ועל פי גורמים נוספים. בניית תמהיל על ידי יועץ משכנתא מקצועי ומנוסה יכולה לחסוך עבורכם עשרות אלפי שקלים, לכן כדאי להשקיע כמה אלפי שקלים בייעוץ וכך זוכים לשקט נפשי ולחיסכון משמעותי המאפשר לנצל את הכסף לצרכים אחרים של המשפחה.
לסיכום, תהליך לקיחת משכנתא במחיר למשתכן כרוך בכמה שלבים, מומלץ לבנות תמהיל לפני הפגישה הראשונה בבנק ולהגיע מוכנים לפגישה כדי לקבל אישור עקרוני, ולהימנע מסיבוכים ומסיכונים מיותרים בהמשך. למידע נוסף, לשאלות ולסיוע מקצועי – השאירו פרטים באתר והמומחים של המרכז הישראלי לצרכנות פיננסית ישובו אליכם, ובהתאם לצורך יפנו אתכם למומחים המנוסים כדי שתוכלו לקחת משכנתא בתנאי זכאות ובהתאמה ליכולת ההחזר שלכם.
