הדרך הנפוצה ביותר לממן רכישה של נדל"ן היא באמצעות לקיחת משכנתא. אחרי שקניתם את הדירה ולקחתם משכנתא, ייתכן ותתאכזבו מהשכנים ששומעים מוזיקה באמצע הלילה ותרצו למכור את הדירה ולקנות אחרת. במקרה שכזה, אין צורך לבטל משכנתא או לקחת משכנתא נוספת, אפשר פשוט לעשות גרירת משכנתא.
גרירת משכנתא – מה זה אומר
גרירת משכנתא היא למעשה תהליך פיננסי המחליף את הדירה עליה לקחתם משכנתא בדירה אחרת, אולם המשכנתא נשארת זהה. בעת רכישת משכנתא לצורך קניית דירה משמשת הדירה שקניתם כבטוחה להחזר, ולמעשה אתם משעבדים אותה לטובת הבנק אם לא תוכלו להחזיר את ההלוואה. והיה ואתם מתכוונים למכור את הדירה ולקנות דירה אחרת, תוכלו לבצע באישור הבנק גרירת משכנתא עבור הדירה החדשה עם אותם תנאים שכתובים בחוזה המשכנתא עבור הדירה הקודמת, כאשר מה שמשתנה בעצם הוא רק הנכס לשיעבוד.
איך לבצע גרירת משכנתא
גרירת משכנתא היא תהליך לא מסובך המותנה באישור מהבנק, אשר לרוב לא מערים קשיים בעניין זה. לאחר שקיבלתם אישור מהבנק, תידרשו להעביר לבנק מספר מסמכים כגון: חוזה מכירת הדירה המקורית וחוזה קניית הדירה החדשה בצירוף אישור מעמד משפטי של הדירה, חתימה של ערבים על חוזה גרירת המשכנתא וחתימה שלכם על חוזה ההלוואה החדש.
חריגות לביצוע גרירת משכנתא
למרות הכוונות הטובות, לא תמיד מתאפשר תהליך של גרירת משכנתא. ישנם מספר מקרים שבהם הבנק לא יאשר את גרירת המשכנתא. להלן שני תרחישים עיקריים:
· מיקום הנכס. אם הדירה החדשה שרכשתם נמצאת באיזור אחר או באיזור בעל תוספת סיכון, למשל איזור מחוץ לקו הירוק (ניתן לקחת במקרים אלה משכנתא לטאבו ירדני), קרוב לוודאי שהבנק יסרב לבצע את גרירת המשכנתא בתנאים של המשכנתא הקודמת. אותו עיקרון חל גם במקרה בו עברתם מאיזור בעל עדיפות לאומית (כפי שהוא מוגדר על-ידי משרד הבינוי והשיכון) לאיזור שאינו בעל עדיפות לאומית. גם במקרה זה של הלוואת זכאות התנאים של המשכנתא משתנים.
· לקיחת משכנתא נוספת. ישנם מצבים בהם המשכנתא שלקחתם אינה מספיקה לממן את הדירה החדשה. במקרים אלה, גם מכירת הדירה הישנה וגם ההלוואה שלקחתם לא יצליחו לממן את הדירה, ועל כן ניתן לקחת משכנתא נוספת. ישנה אפשרות לקחת את המשכנתא הנוספת בבנק אחר, אלא שאז ייווצר מהלך ביורוקרטי מורכב וארוך.
תשלום מקדים עבור הדירה החדשה
מלבד זאת, ישנה אפשרות שלא תוכלו לשלם את הסכום הנדרש לבעל הדירה החדשה. כדי לבצע את גרירת המשכנתא יש לשלם על רכישת הדירה החדשה לבעל הדירה (מההון העצמי או מהסכום שהגיע ממכירת הדירה הישנה) סכום השווה ליתרת החוב של המשכנתא הנגררת בתוספת 10-15 אחוזים. במקרה שלא תעמדו ביעד זה, לא תהיו זכאים לבצע גרירת משכנתא.
הקפאת משכנתא לצורך שיעבוד נכס
ישנם מקרים, למשל כאשר הדירה הישנה נמכרה והחדשה טרם נרכשה, בהם אין אפשרות לשמש את נכס לשיעבוד עבור הבנק. על-מנת להמציא בטוחה להחזר המשכנתא, ניתן לבצע מהלך שנקרא 'הקפאת משכנתא' במסגרתו ממציא הלווה לבנק נכס חלופי לשיעבוד זמני המהווה ערבות בנקאית. הלוואה זו מוגבלת בזמן, ובמהלך תקופת ההלוואה יש לשלם עדיין את תשלומי ההלוואה.
באופן כללי, גרירת משכנתא יכולה להיות פתרון מצוין במקרים של החלפת נכסים, ללא צורך בתהליכים מתישים של החלפת חוזי משכנתאות. אך זאת במידה ואתם זכאים לה, כמובן. כדאי לבדוק עם הבנק בקפידה את תנאי זכאותכם לגרירת משכנתא ואת אופן ביצוע התהליך לפני שאתם ניגשים לחתום על הטפסים.
