האם זכיתם בהגרלות מחיר למשתכן ואתם זקוקים למשכנתא כדי להגשים את החלום ולרכוש דירה חדשה במחיר נמוך משמעותית ממחירי השוק החופשי? ובכן, רוב הישראלים חייבים לקחת משכנתא כדי לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה יד 2, ביניהם גם לא מעט זוכים בהגרלות מחיר למשתכן. כדי לקבל משכנתא יש לעבור מספר שלבים וחשוב לזכור כי מדובר בהתחייבות לשנים ארוכות, לכן יש לקבל החלטה נכונה ושקולה, לקרוא היטב את חוזה ההלוואה, להשוות תנאים בין מספר בנקים ולנהל מו"מ כדי לשפר תנאים.
אישור עקרוני למשכנתא
באופן כללי כדאי לפנות לבנק כדי לבקש אישור עקרוני למשכנתא כבר לאחר הזכייה בהגרלת מחיר למשתכן. חשוב לקבל את האישור העקרוני למשכנתא לפני השתתפות בכנס הזוכים שהקבלן מארגן, כיוון שלאחר כנס המכירות יש לכם כ-45 דקות בלבד לבחור דירה ולחתום על חוזה. האישור העקרוני למשכנתא מאפשר לכם לבחור דירה כבר לאחר הכנס בלי לחשוש וללא צורך להתחייב להלוואה גדולה ומחייבת לשנים ארוכות.
כמו כן, קבלת האישור העקרוני מבנק זה או אחר מאפשרת לכם לבחור נכון דירה, בהתאם לסכום ההלוואה שהבנק אישר לכם ועל פי יכולת החזר שלכם. כך תוכלו לבחור דירה חדשה המתאימה לכם מכל הבחינות, האישור העקרוני מוכיח לכם כי הבנק רואה בכם לווים אמינים המסוגלים לעמוד בהתחייבות שלהם, אך סכום ההלוואה באישור העקרוני אינו מחייב אתכם ועליכם לזכור זאת.
אגב, לאישור העקרוני לקבלת משכנתא מהבנק יש תוקף יחסית קצר, בדרך כלל ל-24 ימים. בתקופה זו הבנק עומד מאחורי ההתחייבויות שלו כלפיכם מבחינת ריביות, אך לאחר 24 ימים הבנק יכול לשנות תנאים בהתאם לשינויים בכלכלה המקומית, בשיעור ריבית המשכנתא ובגובה מדד המחירים לצרכן.
ראוי לציין כי למרות שהבנק העניק לכם אישור עקרוני למשכנתא הוא לא חייב להעמיד עבורכם את ההלוואה, כיוון שהאישור העקרוני היה מבוסס על נתונים שסיפקתם לבנק, וייתכן ובבדיקות המעמיקות יותר הוא יגלה נתונים חדשים ובהתאם לכך הבנק עלול לסרב לתת לכם את ההלוואה.
הון עצמי מופחת
אחת ההטבות לזוכים בהגרלות מחיר למשתכן היא האפשרות להעמיד הון עצמי נמוך. על פי כללי התכנית נקבע שזוכים נדרשים להון עצמי מינימלי בגובה 100,000 ₪ בלבד, וזאת לעומת הון עצמי בשיעור של לפחות 25% כפי שנדרש מלוקחי משכנתא בפעם הראשונה.
לכן, אם באפשרותכם להעמיד הון עצמי מינימלי עליכם לקחת משכנתא יחסית גדולה כדי להשלים את ההפרש, ועל פי כללי התכנית תוכלו לקחת משכנתא עד 90% משווי הדירה. חשוב לדעת כי שווי הדירה מחושב באופן שונה בתכנית מחיר למשתכן כיוון שהוחלט להקל על הזוכים ולאפשר להם לקחת מימון גבוה עד 90% משווי הנכס, כאשר שווי הדירה מוערך על פי השווי שלה בשוק החופשי ולא לפי עלות הרכישה בפועל.
כמו כן, כדאי לדעת כי הבנק אינו בודק האם יש לכם את ההון העצמי הנדרש, אך על פי הנחיות בנק ישראל לא ניתן לגייס את ההון העצמי באמצעות הלוואות מהבנק. לכן, לפני שאתם מתחייבים למשכנתא עליכם לבדוק כיצד תוכלו לגייס את ההון העצמי, למשל בעזרת משפחה, חברים, חסכונות וכיוצא בזה. במקרים מסוימים הבנק יחייב אתכם לשלם לקבלן קודם כל מההון העצמי שלכם ורק לאחר מכן הוא יעביר כסף לקבלן בהתאם לתנאי התשלום שנקבעו בחוזה.
מסלולים מומלצים
למעשה אין כמעט הבדלים בין מסלולי משכנתא המיועדים לזוכי תכנית מחיר למשתכן לבין לווים הרוכשים דירה בשוק החופשי. מסלול המשכנתא המומלצים כיום הם:
- מסלול משכנתא בתנאי זכאות – זהו מסלול ייעודי רק לזוכים בהגרלות מחיר למשתכן, משכנתא בתנאי זכאות מוענקת בריבית מועדפת וכדאי לנצל זאת. משכנתא לזכאים מיועדת לא רק לזוכים בהגרלות מחיר למשתכן, אפשר לקבל פרטים על המסלול בסניף הבנק או באתר של משרד הבינוי והשיכון.
- מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) – אחד המסלולים הפופולריים בקרב לוקחי משכנתא, זהו מסלול המבטיח ללווה ודאות כיוון שיודעים מראש מהו ההחזר החודשי לאורך כל תקופת ההלוואה. זהו מסלול המייקר את המשכנתא אך הוא מעניק שקט נפשי כיוון שאין השפעה לשינויים בריבית על גובה ההחזר החודשי.
- מסלול ריבית פריים – זהו הכוכב של המשכנתא בשנים האחרונות בגלל הריבית הנמוכה והאטרקטיבית. רוב לוקחי המשכנתא בוחרים במסלול זה בגלל הריבית הנמוכה, אך גם בגלל האפשרות לפרוע את המסלול ללא קנסות ועמלות. חשוב לזכור כי כל שינוי בריבית בא לידי ביטוי מיד בתשלומי ההחזר. כמו כן, בנק ישראל קבע מגבלה וניתן לקחת רק שליש מהמשכנתא במסלולי ריבית משתנה.
- מסלול ריבית קבועה וצמודה – מסלול פופולרי בקרב הלווים, במסלול זה יודעים מראש מהי הריבית והיא אינה מושפעת משינויים, אך ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן וכל שינוי משפיע על ההחזרים החודשיים.
- מסלול ריבית משתנה כל חמש שנים – מסלול מבוקש ופופולרי בגלל יתרונותיו, אחת לחמש שנים יש נקודת יציאה וניתן לפרוע את הסכום ללא עמלת פירעון משמעותית.
ישנם מסלולי משכנתא נוספים, למשל משכנתא צמודה למט"ח, אך לרוב אלו מסלולים פחות פופולריים, והם פחות נפוצים בקרב הזוכים בהגרלות מחיר למשתכן. יחד עם זאת, ההמלצות עשויות להשתנות אחת לתקופה, לכן חשוב להיות עם האצבע על הדופק, לפנות לייעוץ משכנתאות ולבנות תמהיל הלוואה בעזרת יועץ מנוסה, לא רק בעזרת היועץ של הבנק כיוון שהוא משרת את האינטרסים של המעסיק שלו.
כדי לבנות תמהיל משכנתא ולבחור הלוואה נוחה המתאימה לזוכי תכנית מחיר למשתכן כדאי גם לכם לפנות ליועצים המנוסים של המרכז הישראלי לצרכנות פיננסית. אנו מעבירים את הבקשה שלכם לגורמים הרלוונטיים ונסייע לכם לקבל משכנתא בתנאי זכאות ובהתאמה אישית ליכולת ההחזר שלכם. השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם האפשרי!
