מהו מס מכירה
שמת כבר שלט 'למכירה'? קודם כל, בהצלחה. דבר שני, כדאי להכיר גם את המונח 'מס מכירה'. שוב פעם מס? ממש כך, והפעם על מכירת הדירה. אז מס מכירה הוא בעצם מס בגובה 2.5% שמוטל על מלוא שווי המכירה של הדירה שלך, על פי חוק מיסוי מקרקעין . בניגוד למס שבח המשולם רק במקרה שמכרת את הדירה ברווח (כלומר, במחיר גבוה יותר מהמחיר בו רכשת אותה), יהיה עליך לשלם מס מכירה גם אם מכרת את הדירה בהפסד. למעשה, במידה ויהיה עליך לשלם מס שבח, יהיה עליך לשלם בחופף מס מכירה. מצד שני, אם אתה פטור ממס שבח, אין הדבר אומר בהכרח כי לא יהיה עליך לשלם מס מכירה.
כיצד נקבע שווי המכירה
שווי המכירה של הנכס שאתה מוכר נקבע על פי השווי ביום בו סוכם על מכירה הנכס שלך, בין אם באמצעות זיכרון דברים או התחייבות כלשהי, כאשר הערך הכספי הנקוב נקי מכל חוב או שעבוד. השווי יקבע על פי מה שהוסכם עם הקונה או על פי שווי השוק.
הנחות ופטורים ממס מכירה
גם במקרה של מס מכירה, המדינה מעניקה במקרים מסויימים הנחות או פטורים, כפי שיפורט להלן:
זכאות להנחות במס מכירה:
- הנחה לקבלנים: אם אתה קבלן שעוסק בין השאר במכירת דירות, ואתה מוכר דירת מגורים הנחשבת חלק מהמלאי העסקי שלך – תהיה זכאי לשלם מס מכירה מופחת בשיעור של 0.8%, עליו תוכל גם להזדכות מול רשויות המס
- דירה שזכתה להטבה על פי חוק לעידוד השקעות הון: במסגרת החוק לעידוד השקעות הון המדינה מעניקה סיוע והטבות למי שמעוניין להשקיע וליצור יוזמות כלכליות, כמו למשל בניית דירות מגורים. ניקח לדוגמה מיליונר אמריקני שמעוניין לבנות בניין דירות בן 20 קומות בישראל. במקרה כזה, אותו מיליונר יהיה זכאי לשלם מס מכירה מופחת בשיעור של 0.8% על כל דירה שימכור בבניין שלו – כחלק ממדיניות עידוד השקעות הון
זכאות לפטור ממס מכירה:
- במקרה של דירה מזכה: רשויות המס פוטרות אותך מתשלום מס רכישה במקרה בו הדירה שאתה מוכר היא "דירה מזכה". דירה מזכה היא דירה או חלק מדירה שבנייתה הסתיימה, והיא בבעלותך כאדם פרטי (ולא, למשל, בבעלות חברה שאתה עומד בראשה)
חשוב שתדע, כי זכאות זו מגיעה לך רק אם הדירה המזכה שימשה למגורים. עם זאת, גם במידה והדירה שימשה כפעוטון או מרכז ללימודי דת היא תחשב כדירה מזכה המעניקה לך פטור מתשלום של מס מכירה.שים לב: בניגוד למס השבח, תוכל לקבל פטור מלא ממס מכירה גם אם הדירה לא שימשה למגורים ב-4 השנים שקדמו למכירה, והפטור יהיה קיים גם אם תהיה חייב לשלם מס שבח.- במקרה של מכירת מכירת דירה לבן משפחה קרוב: אם אתה מוכר דירה לבן זוג, הורה, סב, בנך או הבן של זוגתך, אח או אחות (כאשר אלה נחשבים כ-"קרוב" רק במקרים שבהם הדירה נתקבלה בירושה) – תוכל לקבל פטור ממס מכירה כל עוד זה מוגדר כהעברה ללא תמורה אך במקרים של העברת הדירה לקרובים הינך זכאי לתשלום שליש ממחיר המס הראשוני. כלומר, תהיה זכאי להנחה של 67% בתשלום המס.
מכירה שהיא איחוד מקרקעין: אם אתה מוכר דירה הגובלת או רצופה אם דירה אחרת לשם חלוקה או תכנון מחדש שלהן – תהיה פטור ממס מכירה. במקרה זה במידה ושילמת תשלומי איזון אלה יהיו חייבים במס מכירה. ניקח לדוגמה אדם שהחלק היחס הדירה שלו בבית דו משפחתי הוא 50%. אותו אדם איחד חלק מהדירה השכנה לתוך דירתו, כך שכעת החלק היחסי של הדירה שלו ביחס לבית הדו משפחתי הוא 60%. במקרה כזה, הוא יהיה פטור ממס מכירה, למעט הערך היחסי של ה-10% שהתווספו לדירה שמכרמכירת דירת מגורים שהיא מלאי עסקי: תוכל לקבל פטור במקרה זה רק אם יתקיימו שלושה תנאים: ראשית, שהמכירה התבצעה בשנת 2000; שנית, שמי שקונה ממך את הדירה קיבל הלוואה על פי חוק הלוואות לדיור; שלישית ששילמת מס רכוש על הדירה בין השנים 1997-1999
מהו מועד החיוב ותשלום המס
יהיה עליך לשלם מס מכירה תוך 30 יום מהיום בו הצהרת על המכירה, או תוך 50 ימים מיום המכירה – במידה ואתה מגיש דו"ח שנתי למס הכנסה.שים לב: לא תוכל לנכות הוצאות משווי המכירה, אלא אם כן אתה עוסק מורשה, שאז רשויות המס יתירו לך לנכות מע"מ ששילמת.טיפ אם אתה מוכר דירה:
כדאי מאוד שתמנע ממכירת הדירה שבבעלותך לפני שבנייתה הסתיימה, או לפני סיום שיפוצים יסודיים בה. במידה והבנייה או השיפוץ בדירה עדיין לא הושלמו לא תוכל לקבל פטור ממס מכירה.רוכש דירה? קרא עוד על מס רכישהמידע נוסף על מיסים שיכול לעניין אותך
