שירותים מחשבונים טפסים שאלות\תשובות לייעוץ למשכנתא לייעוץ למשכנתא

ריבית משכנתא – מה פירוש כל ריבית ומה משתלם

ריבית משכנתא – למה זה חשוב?

זה חשוב מאוד. מפני שכאשר לוקחים משכנתא מבנק למשכנתאות, יש לבחור את סוג המשכנתא וחישוב ריבית המשכנתא. ההחלטה לקחת משכנתא נעשית לרוב מבלי להעמיק בהבנה של הנושא, על אף שזה נתון שמשפיע על החזר חודשי למשך עשרות שנים. לפיכך, יש לבחור ריבית משכנתא שמתאימה לרמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת ולתנאי הריבית במשק בתקופה בה אתם לוקחים את המשכנתא. מומלץ לגלות כאן באותה הזדמנות מהו ההחזר החודשי שלכם בהתאם לריביות שונות, באמצעות מחשבון משכנתא

גלו איזו משכנתא הכי טובה אתם יכולים להשיג, מלאו טופס באתר ותוכלו פעמים רבות להשיג תנאים טובים יותר שכן האתר מתווך ביניכם לכמה בנקים למשכנתאות ויוצר כך תחרות. מלאו פרטיכם כעת!

משכנתא צמודת מדד מול משכנתא לא צמודה

משכנתא צמודה

מדד המחירים לצרכן הוא מעין אוסף של מוצרים שמייצגים עגלת קניות ישראלית ממוצעת. ב"עגלה" הזו נוכל למצוא קצת מכשירי חשמל, קצת ירקות, מים ושכר דירה וכו'. כאשר המדד עולה, זה מסמל שהמחיר של עגלת קניות ישראלית ממוצעת עולה, כלומר אנחנו משלמים יותר על הקניות שלנו (בממוצע) החודש, מבחודש הקודם. לעיתים אנו שומעים בחדשות שמחירי העגבניות עלו וזה השפיע על המדד, זה קורה מאחר וב"עגלת הקניות" שנקראת המדד, יש גם ירקות וכאשר מחירם עולה, מחיר כל העגלה (או המדד) עולה. השכר שלנו לא צמוד למדד, אבל לרוב מקבלים העלאות (או תוספות יוקר) שמטרתן להצמיד את שכרנו לעליה במדד. שהרי אם כל הזמן המחירים עולים, כיצד נוכל לשלם עבור הקניות אם השכר שלנו לא יעלה אף הוא. משכנתא צמודת מדד מגיעה בשתי צורות: משכנתה קבועה ו- משכנתא משתנה.

כאשר אנו בוחרים משכנתא צמודת מדד, הכוונה היא שאם המדד עלה גם ההחזר החודשי שאנחנו נשלם יעלה. שהרי הבנק אומר לנו "הכסף שלכם שווה פחות, שכן המחירים במשק עלו ואתם צריכים להתאים את עצמכם לעליה הזו", זה בסך הכל די הוגן, אבל עשוי לגרום לנו למתח, שהרי אם לא נקבל תוספת למשכורת שתאזן את עליית המדד, ההוצאות שלנו יגדלו וההכנסות יישארו במקום, מה שיגרום לנו למצוקה כספית וקושי בהחזר המשכנתא. פירעון מוקדם של המשכנתא בריבית צמודת מדד קבועה ,כרוך בתשלום עמלת פירעון מוקדם משמעותית.

משכנתא לא צמודה

אפשר לחלופין לבחור משכנתא לא צמודת מדד. כאשר אומרים משכנתא לא צמודת מדד מתכוונים לרוב למשכנתה על בסיס ריבית פריים (עקרונית גם ריבית מט"ח אינה צמודה למדד אלא למט"ח). ריבית פריים הינה ריבית אשר מפרסם בנק ישראל ומהווה נקודת ייחוס לפיה קובעים הבנקים את הריבית עבורכם. אמנם הריבית אינה צמודה למדד אבל היא חשופה לשינויים בריבית הפריים ולכן המחשבה שמשכנתה בריבית לא צמודה איננה חשופה לשינויים מוטעית.

מהי משכנתא הנגזרת מריבית פריים

ריבית פריים היא למעשה ריבית בנק ישראל בתוספת אחוז וחצי. אם ריבית בנק ישראל היא 5%, ריבית הפריים היא 6.5%. הריבית הזו נועדה לשמש עוגן להלוואות הניתנות לכם מהבנק. כך למשל אם אומרים שהבנק מציע לכם פריים מינוס חצי אחוז, הכוונה בדוגמא שלמעלה לריבית של 6%.

מאחר וריבית הפריים קשורה ישירות לריבית במשק, ראוי להבין כיצד בנק ישראל קובע את הריבית במשק. בנק ישראל מנסה לחזות מה תהיה עליית המדד בקובעו את הריבית במשק. ריבית זו משפיעה ישירות על הלוואות ובהן על המשכנתא. כעיקרון, בנק ישראל צריך לשמור על יציבות מחירים. אם הבנק רואה שהמדד עולה יותר מכפי שרצה, הוא צפוי להעלות את הריבית במשק (מבלי להיכנס לתיאוריות כלכליות, העלאת הריבית אמורה לבלום את עליית המחירים במשק). כתוצאה מעליה בריבית בנק ישראל, עולה באותו ההיקף שער ריבית הפריים ועימו כלל ההלוואות שניתנו בהתבסס על ריבית פריים. לאורך זמן לא אמורים להיות פערי ריביות משמעותים במשק כדי לא לייצר חוסר איזון בין מי שלקח משכנתא על בסיס ריבית פריים לבין מי שלקח משכנתא עם ריבית משכנתא צמודה. במציאות הפרשים של חצי אחוז לכאן או לכאן לטובת אחת האפשרויות יוצרים חיסכון של עשרות אלפי שקלים בסך תשלומי המשכנתא.

החיסרון בלקיחת משכנתא לא צמודה, הוא שאנחנו לא יכולים ליהנות לגמרי משנים עם מדד נמוך. כך למשל אם המדד כלל לא יעלה, אנחנו כנראה נשלם יותר ממי שלקח משכנתא צמודת מדד (וניהנה מהסטגנציה במדד). בפועל בנק ישראל צפוי להוריד את ריבית הפריים אם המדד לא משתנה ולכן כן נהנה מהירידה בריבית, גם אם לא כמו מי שלקח משכנתא צמודה. כפי שניתן לראות, הנושא עצמו מסובך יחסית להבנה ראשונית ורצוי להתייעץ עם יועץ המשכנתאות בבנק שלכם לגבי ההבדל המדויק בין סוגי המשכנתאות הרלוונטים לכם, בהינתן תנאי הריבית והאינפלציה (עליית המדד נקראת אינפלציה) בתקופת בקשת המשכנתא שלכם.

לסיכום, היתרון במשכנתא צמודת מדד הוא שמירה על משכנתה מאוזנת ביחס לרמות המחירים בשוק (ההוצאות שלנו) והחיסרון הוא שגובה התשלום החודשי עלול לעלות משמעותית בתקופת אינפלציה.

היתרון במשכנתא קבועה (המתבססת על ריבית פריים) הינו ברגישות הנמוכה יותר לאינפלציה וכן מהיכולת לפירעון מוקדם ללא תשלום קנס. החיסרון הוא מחוסר היכולת לצפות את השינוי בריבית הפריים שעלולה לעלות ועימה החזרים החודשיים, כמו גם חוסר היכולת ליהנות לגמרי מיציבות במדד המחירים.

משכנתא בריבית קבועה מול משכנתא בריבית משתנה

כאמור שני סוגי משכנתאות אלו הינן בבחינת משכנתא צמודת מדד.

גובה ריבית המשכנתא נקבע בהתאם לגובה הריבית במשק שמפרסם בנק ישראל. למעשה לפני שהבנק למשכנתאות נותן לנו משכנתא, הוא לוקח בעצמו הלוואה מבנק ישראל או מגופים מוסדיים. אם הבנק למשכנתאות צריך למשל לשלם שלושה אחוזים ריבית לבנק ישראל, הוא יהיה חייב לקחת מאיתנו ריבית גבוהה משלושה אחוזים כדי להרוויח. הריבית שמשלם הבנק למשכנתאות משתנה בהתאם לריבית בנק ישראל ועימה גם הריבית שאותה הוא מבקש מאיתנו. מאחר ומשכנתא לוקחים לרוב לעשרות שנים, הריבית במשק באותה תקופה משתנה מאוד ולכן חשוב להחליט מראש אם להסכים עם השינוי הצפוי או לקבע את הריבית כבר מההתחלה.

משכנתא בריבית משתנה

משכנתא בריבית משתנה היא משכנתא אשר כאשר הריבית במשק עולה, גם הריבית על המשכנתא עולה ועימה ההחזר החודשי. הריבית איננה משתנה כל חודש כשם שהריבית במשק משתנה, אלא בתחנות קבועות מראש.

כך למשל אם לקחנו משכנתא בריבית משתנה של 5% והריבית במשק עלתה באחוז בתחנת העדכון, כעת אנו נצטרך להתמודד ריבית של 6%. אנשים נוטים לקחת משכנתא בריבית משתנה כאשר הריבית במשק גבוהה וצפויה לרדת. ההנחה היא "היום נשלם אולי 8% אבל סביר שהריבית תרד ועימה הריבית על המשכנתא שלנו, ותוך מספר שנים נשלם רק 4%".

כאשר נוטלים משכנתא בריבית משתנה, מחליטים עם הבנק על ריבית עוגן שלפיה תעודכן ריבית המשכנתא. ריבית העוגן יכולה להיות למשל ריבית הליבור שנקבעת בלונדון. יחד עם הבנק מחליטים על תחנות עדכון לריבית שלרוב מתרחשות כל שנה, שנתים או חמש שנים. אחד התכסיסים בהם נוקטים הבנקים הוא לפתות את הלקוחות בריבית משתנה נמוכה יחסית (ואף הפסדית עבור הבנק) אך לקבוע תחנות יציאה קרובות. כך הלקוח נהנה אמנם מריבית נמוכה מאוד בשנה הראשונה להלוואה אך במשך עשרים וארבע שנים אחר כך הוא משלם ריבית גבוהה משמעותית (בהתאם לתנאים שסגר עם הבנק).

נוטים להמליץ על לקיחת משכנתא בריבית משתנה, כאשר הריבית המוצעת נמוכה במיוחד (המוצעת בבנק) ומאמינים שניתן להחזיר סכום משמעותי בעוד שנים ספורות. כך ניתן ליהנות מהריבית הנמוכה שנקבעה, מבלי לסבול מהעליה הצפויה בתחנת העדכון הבאה. משכנתא בריבית משתנה ניתן להחזיר פעמים רבות ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.

יתרון נוסף ללקיחת משכנתא בריבית משתנה הוא בתקופות בהן הריבית במשק גבוהה וצפויה לרדת. במקרה שכזה, רוצים לקבוע תחנות עדכון קרובות שינצלו את הירידה הצפויה בריבית במשק, ומוכנים לסבול את הריבית הגבוהה בתקופה הראשונה.

משכנתא בריבית קבועה

משכנתא בריבית קבועה הינה משכנתא אשר הריבית בה נשארת קבועה לכל אורך חיי המשכנתא. אמנם התשלומים עשויים להשתנות אם המדד משתנה (מה שקורה היסטורית תמיד) אך ניתן לנצל תקופה של ריבית נמוכה במשק בכדי לקבע את גובה הריבית לשער נמוך יחסית לכל החיים.

משכנתא בריבית קבועה איננה "משכנתה בטוחה"

חשוב לא להתבלבל ולהבין כי משכנתא בריבית קבועה איננה משכנתא שבה ההחזרים קבועים. בכדי לקבל משכנתא שבה ההחזרים קבועים וידועים, לא משנה מה קרה למדד או לריבית במשק, יש לבקש "משכנתא בטוחה". זוהי משכנתא למי ששונא סיכון ומוכן לשלם על כך בריבית גבוהה יחסית. משכנתא בטוחה הינה משכנתא שבה עמלת הפירעון המוקדם יכולה להיות גבוהה מאוד שכן לבנק אין יכולת גמישות עם גובה הריבית (ואם למשל תהיה אינפלציה גבוהה, היא יכולה לשחוק לגמרי את הריבית שקבע עמכם והבנק לא ירוויח כלל).

מתי כדאי לקחת משכנתא בריבית קבועה?

אנשים נוטים לקחת משכנתא בריבית קבועה כאשר הריבית במשק נמוכה וצפויה לעלות. ההנחה היא "נשלם כל החיים 4% שכן זו הריבית כרגע וסביר שהיא תעלה בשנים הקרובות. אבל אנחנו לא ניפגע מזה אם נחליט על ריבית קבועה".

ריביות נוספות

מלבד משכנתא בריבית קבועה מול משתנה ומשכנתא צמודה מול משכנתא לא צמודה, יש וריאציות רבות של משכנתא משולבת ומשכנתא חצי קבועה, משכנתא צמודה לדולר ומשכנתא צמודה לאירו. כמובן שאפשר לשלב את כל אלו ולקחת משכנתא צמודת מדד לא קבועה מול משכנתא לא צמודה בריבית משתנה וכן הלאה. הדבר החשוב ביותר הוא להחליט על רמת הסיכון שאתם מוכנים לקחת, לראות מה התנאים במשק ולהתייעץ עם יועץ מוסמך לגבי המשכנתא המתאימה לכם ביותר. לאחר מכן מומלץ לעשות סיבוב בין בנקים למשכנתאות בכדי לקבל את ההצעה הטובה ביותר למשכנתא שבחרתם. כדאי גם לדעת מהם הפרמטרים הרלוונטים לביצוע חישוב משכנתא מלבד הריבית.

משכנתא צמודה לדולר

ניתן לקחת הלוואה צמודה לדולר האמריקאי. בהלוואה כזו, שער הריבית נקבע מראש ומעודכן כל חצי שנה לפי שער ריבית הליבור דולר ארצות הברית וכן תוספת כלשהי עליה הסכמתם עם הבנק (כשם שאזרח אמריקאי משלם ריבית על המשכנתא שלו שהינה בדולרים, אתם צריכים לשלם ריבית על הלוואה דומה זו. פשוט במקום להצמיד למדד הישראלי היא מוצמדת לריבית המייצגת טוב יותר שינויים בריביות אמריקאיות).

כדאי לקחת משכנתא צמודת דולר אם הכנסותיכם מגיעות בדולרים אמריקאים או אם למשל אתם משכירים דירה לפי שער הדולר. כך אתם יכולים להבטיח כי הכנסותיכם יכסו את עלויות המשכנתא ולא תיחשפו לשינויים בשערי מטבע שעשויים להקשות עליכם להחזיר את המשכנתא. שיקולים אחרים שבגינם לוקחים הלוואה דולרית הינם פיזור סיכונים (כחלק מתמהיל משכנתאות רחב יותר) או הימור על הדולר האמריקאי מול השקל הישראלי (ציפייה שהריבית הדולרית תרד יותר משהריבית על השקל תרד).

משכנתא צמודה ליורו האירופי

בדומה למשכנתה בריבית צמודה לדולר, משכנתא בריבית צמודה ליורו משתנה כל חצי שנה בהתאם לשינויים בריבית הליבור יורו. המשכנתא מתאימה למי שמקבלים שכר ביורו או הכנסה חודשית אחרת ביורו (למשל מנכס מושכר בחו"ל וכדומה), כמו גם פיזור סיכונים והימור על ירידת ריבית היורו.