האם אתם בין המאושרים שיחסכו במיחזור משכנתא עשרות אלפי שקלים?
לא בהרבה הזדמנויות בחיים נותנים לנו להרוויח עשרות אלפי שקלים בלי לעבוד קשה מדי. מיחזור משכנתא הוא ההזדמנות שלנו לעשות "כסף מכסף" ולחסוך (וכך להרוויח) עד עשרות אלפי שקלים. בכדי לברר כדאיות מיחזור משכנתא, יש לבדוק מספר פרמטרים בשוק המשכנתאות, זה לא מסובך כפי שזה אולי נשמע בתחילה.
גלו איזו משכנתא הכי טובה אתם יכולים להשיג, מלאו טופס באתרים דוגמת זה. תוכלו פעמים רבות להשיג תנאים טובים יותר שכן האתר מתווך בינכם לכמה בנקים למשכנתאות ויוצר כך תחרות. מלאו פרטיכים כעת
איך יודעים האם כדאי למחזר משכנתא?
כדאיות מיחזור משכנתא הינה קלה לביצוע וכל יועץ משכנתאות (בדקו הן בבנק ממנו לקחתם את המשכנתא המקורית והן מבנק מתחרה) יוכל לומר לכם בתוך כמה שניות אם עבורכם כדאי למחזר משכנתא או לא כדאי.
ישנם מספר פרמטרים שלוקחים בחשבון כאשר בודקים כדאיות מיחזור משכנתאות:
- מה גובה הריבית המקורית לפיה חושבה המשכנתא ומה גובה משכנתא ממוחזרת חדשה
- מה יכולת החזר המשכנתא שלכם? האם אתם יכולים להחזיר יותר או פחות ממה שיכולתם בעבר
- כמה החזרתם עד כה מהמשכנתא הראשונה שלקחתם וכמה נשאר לכם להחזיר
- האם השתנתה העדפתכם למסלול המשכנתא, למשל במקום ריבית משכנתא קבועה אתם מעדיפים ריבית משתנה וכדומה
נרחיב מעט על כל פרמטר וכיצד הוא משפיע אם כדאי למחזר משכנתא או לא
בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא
מיחזור משכנתא בשל ירידת ריבית
ברוב המקרים, הסיבה למיחזור משכנתאות היא ירידה של ריבית המשכנתאות במשק בהשוואה לריבית שנלקחה בתחילה. ריבית משכנתאות במשק יורדת לרוב משתי סיבות עיקריות: הורדת ריבית של בנק ישראל ושיפור במצב הכלכלי במשק הגורם לבנקים לבטוח יותר ביכולת ההחזר של הלווים.
אם למשל לקחתם משכנתא בריבית של 10% וכעת הריבית ירדה במשק ל-5%, יש בתיאוריה יכולת להקטין בחצי את תשלומי הריבית. במקרה כזה כדאי מאוד לבדוק כדאיות מיחזור משכנתאות. גם שינוי של 2-3% בריבית ואף פחות, מצדיק בדיקה. אך כפי שנראה בהמשך, לעיתים הקנסות על מיחזור המשכנתא גבוהים מהרווח שבמיחזור.
מיחזור משכנתא בשל שינוי ביכולת ההחזר
נאמר שפוטרתם חלילה מעבודתכם ואתם מתקשים להחזיר את המשכנתא. אתם יכולים לפנות לבנק ולבקש לבצע מחזור משכנתא ישנה לחדשה, שיפרוס לדוגמא את ההחזר החודשי על פני זמן ארוך יותר. אתם אמנם מאריכים את תקופת ההחזר, אבל יכולים כך להוריד את תשלום המשכנתא לגובה שתוכלו לעמוד בו.
הצד השני של המטבע (ואנו מאחלים לכם אותו) הוא שאתם מרוויחים היום הרבה יותר ממה שהרווחתם בעבר, או שקיבלתם סכום גדול (בנסיבות טובות נקווה) שעימו אתם רוצים להחליף את המשכנתא הישנה במשכנתא חדשה, נאמר כזו שתחזירו מהר יותר עם תשלום גבוה יותר כל חודש. דווקא במקרה כזה, פעמים רבות ממליצים ללווים למרות הרצון העז "להיפטר מהמשכנתא", לבדוק היטב את כדאיות מיחזור המשכנתא, שכן קנסות היציאה לעיתים גורמים לנו להעדיף להפקיד את הסכומים הנותרים בחיסכון במקום בסגירה מוקדמת של המשכנתא.
מיחזור משכנתא בשל שינוי מסלול משכנתא
נאמר שלקחתם משכנתא צמודה לדולר ואתם מרגישים שהדולר הולך להמריא. אתם יכולים לבקש לבצע מיחזור משכנתא למשכנתא הצמודה לשקל או למטבע אחר. באופן דומה אפשר ששיניתם דעתכם בין משכנתא בריבית קבועה מול משכנתא בריבית משתנה ואתם רוצים לבצע מיחזור משכנתא מסיבה זו.
מיחזור משכנתא בשל שינוי בתנאי המשכנתא
במקרים נדירים יותר שוקלים לבצע מיחזור משכנתא בשל שינוי בתנאים. נאמר שלקחתם משכנתא כאשר הייתם מוגדרים לווים מסוכנים והתנאים שקיבלתם היו גרועים (ריבית גבוהה וכדומה) וכעת אתם לאחר סיום לימודי הדוקטורט ובמשרה בטוחה וקבועה במגזר הציבורי. השנים שעברו גם הקטינו את ההלוואה שלקחתם וכעת אתם בעצם מבקשים לקבל הלוואה חדשה שתתחשב ברמת הסיכון הנמוכה שלכם בעיני הבנק ובעובדה שמדובר במשכנתא קטנה יותר.
דוגמאות למקרים עם סבירות גבוהה של כדאיות מיחזור משכנתא
להלן כמה דוגמאות למקרים בהם כדאיות מיחזור המשכנתא הינה גבוהה יחסית ושווה לכם לברר לעומק אם כדאי לכם למחזר:
- כאשר המשכנתא הראשונית הייתה צמודה למטבע זר (למשל לדולר) ושערו של המטבע "ירד" בשנים האחרונות. במקרים כאלו, מאחר ושער המטבע הזר ירד, אין צורך לשלם הפרשי הצמדה ובנוסף, פחות נהוגה עמלת פירעון מוקדם (הקנס על יציאה מוקדמת קטן יותר).
- כאשר המשכנתא הראשונית הייתה בריבית לא צמודת מדד. במקרים כאלו כדאיות מיחזור משכנתא הינה גבוהה יותר בשל עמלת הסילוקין הנמוכה יחסית שגובים הבנקים, המאפשרת לבצע מיחזור מבלי לספוג קנס גבוה מדי.
- כאשר עבר מספיק זמן מאז שהתחלתם לשלם משכנתא ויכולת ההחזר שלכם השתפרה. במקרים כאלו כדאיות מיחזור המשכנתאות הינה גבוהה בשל היכולת לקצר את תקופת ההחזר. ככל שלוקחים משכנתא לתקופה ארוכה יותר, כך תשלומי הריבית גבוהים יותר (ולעיתים גם שיעור הריבית גבוה יותר בשל רמת סיכון גבוהה לבנק). היכולת לקצר את תקופת ההחזר, יוצרת חיסכון בתשלומי ריביות.
בנוסף לבנקים ישנם גופים שונים המבצעים בדיקה של כדאיות מיחזור משכנתאות וכדאי להיוועץ עימם, במיוחד אם השירות הראשוני איננו בתשלום.